Bail commercial et baux professionnels

Rédiger et négocier le bail

Le bail commercial est le contrat de location qui permet au preneur d'exploiter son fonds de commerce ou son fonds artisanal. Sa durée ne peut être inférieure à neuf ans, le preneur disposant, sauf exceptions, de la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale.

La rédaction du bail mérite un soin particulier : c'est elle qui fixera, pour au moins neuf ans, l'équilibre économique de la relation. La répartition des charges, des travaux et des impôts entre bailleur et preneur, la définition de la destination des lieux, les clauses de garantie, de cession, de sous-location, d'indexation et de résiliation appellent une rédaction précise. L'inventaire des charges et l'état des lieux ne sont pas facultatifs, et une clause imprécise se retourne le plus souvent contre celui qui l'a rédigée.

Renouvellement, révision et déplafonnement

Le renouvellement du bail est un moment sensible, régi par des délais dont l'inobservation est lourde de conséquences. Congé avec ou sans offre de renouvellement, demande de renouvellement du preneur, mémoire préalable, saisine du juge des loyers commerciaux : chaque étape obéit à des formes et à des délais impératifs.

Le cabinet vous assiste dans la fixation du loyer renouvelé et dans les discussions relatives au déplafonnement, qu'il s'agisse de le revendiquer ou de s'y opposer : modification notable des facteurs locaux de commercialité, des caractéristiques du local ou de la destination, durée effective du bail. Nous intervenons également en matière de révision triennale, d'indexation et de contestation des charges refacturées.

Refus de renouvellement, résiliation et indemnité d'éviction

Le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe verser une indemnité d'éviction, dont le montant représente fréquemment un enjeu supérieur à plusieurs années de loyer. Le cabinet intervient dans l'évaluation et la négociation de cette indemnité, dans la discussion du droit d'option du bailleur, ainsi que dans les procédures de résiliation : clause résolutoire, commandement visant la clause, demande de délais, résiliation judiciaire pour manquements du preneur ou du bailleur.

Cession de droit au bail, baux dérogatoires et baux professionnels

La cession du droit au bail permet au locataire sortant de transmettre à un tiers le bail dont il est titulaire, avec les droits et obligations qui s'y rattachent. Distincte de la cession de fonds de commerce, elle suppose le respect des clauses du bail (agrément du bailleur, intervention à l'acte, garantie solidaire du cédant) et un formalisme propre. Nous assistons cédants et cessionnaires de la négociation jusqu'à la signature.

Le bail commercial n'est pas toujours la formule adaptée. Le bail dérogatoire permet de conclure un ou plusieurs baux successifs dont la durée totale n'excède pas trois ans, étant précisé que le maintien du preneur dans les lieux au-delà de ce terme fait naître un bail soumis au statut. Le bail professionnel, d'une durée d'au moins six ans, s'adresse aux activités qui ne sont ni commerciales, ni artisanales, ni agricoles, notamment aux professions libérales réglementées. Le cabinet LEX2A rédige également ces baux, ainsi que les conventions d'occupation précaire et les baux de courte durée.

Bailleur ou preneur, contactez le cabinet LEX2A pour rédiger votre bail ou avant de délivrer un congé. Le cabinet LEX2A vous reçoit à Évreux et intervient dans toute la Normandie.